Il contratto di locazione ad uso transitorio e per fine turistico

La durata minima del contratto di locazione è determinata dalla legge mediante una normativa non derogabile, che vieta pertanto di pattuire un periodo più breve rispetto a quello legale.

Come noto, la durata minima di una locazione di immobile ad uso commerciale è di sei anni, rinnovabili per altri sei, salvo disdetta o recesso (oltre alla prevista indennità di avviamento ed al dirittto di prelazione), mentre la durata minima di una locazione di immobile ad uso abitazione è di quattro anni, rinnovabili per altri quattro, sempre salvo disdetta o recesso.

Nulla vieta alle parti contrattuali di stabilire termini più lunghi salvo il divieto di periodi superiori a trenta anni sancito dal codice civile.

Come detto, si tratta di normativa di ordine pubblico quindi inderogabile, ovverosia se le parti pattuiscono una durata più breve rispetto a quella legale, in caso di contenzioso, si considera nulla tale pattuizione e si applica la durata minima prevista dalla specifica normativa di riferimento.

La legge relativa al contratto di locazione ad uso abitativo (Legge 431/1998) esclude espressamente dalla normativa gli immobili vincolati o di lusso, gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, gli alloggi locati per finalità turistica e per comprovate esigenze transitorie.

In particolare, la normativa sulle locazioni prevede delle eccezioni, quando sussistono esigenze temporanee di alloggio non turistiche come ad esempio per gli studenti universitari, per cui è previsto un periodo minimo di 1 mese ed un massimo di 18 mesi secondo il modello di contratto appositamente predisposto dal Ministero (DM 30 dicembre 2002 e D.M. 08.06.2006). La normativa in questione prevede la possibilità di ricorrere a questo tipo di contratto da parte degli enti locali nel cui territorio abbiano sede università o sede di studi distaccata. Questo tipo di contratto, detto di locazione ad uso transitorio, deve contenere espresso riferimento all’esigenza di natura transitoria appunto, da comprovare con idonea documentazione in allegato al contratto stesso. Inoltre, sebbne non sia necessario dare disdetta allo scadere del termine, se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è necessario che questi ne dia conferma prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore. Alla stipula di questi accordi partecipano le associazioni rappresentative degli studenti, cooperative ed enti no profit operanti nel settore universitario. Inoltre, si parla di contratti convenzionati quando la disciplina è disposta da una convenzione tra organizzazioni rappresentative rispettivamente della proprietà edilizia e dei conduttori.

Per quanto riguarda gli alloggi locati per finalità turistiche, la normativa non prevede alcun termine minimo di durata, il canone può essere liberamente determinato dalle parti e cessa alla scadenza automaticamente, senza alcuna necessità di disdetta. Non sussiste alcun obbligo di registrazione del contratto se la locazione turistica ha durata inferiore ai trenta giorni. Tuttavia, entro ventiquattro ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’Autorità locale di pubblica sicurezza o presso il Sindaco, se il conduttore è cittadino extra UE o apolide, altrimenti soltanto se la locazione è superiore a 30 giorni. Si evidenzia, altresì, che dalla locazione turistica sono eclusi i servizi di pulizia, biancheria, ristorazione e simili che identificano invece le prestazioni del contratto di albergo e b&b.

Quanto ai contratti ad uso diverso sia dall’abitazione, che dall’attività commerciale o comunque professionale, per cui non è disposta alcuna durata minima legale, si tratta di mere ipotesi residuali, lasciate all’autonomia contrattuale, integrata dalla normativa legale soltanto in assenza di accordi specifici tra le parti.

In conclusione, individuare l’esatta natura del rapporto di locazione che si intende concretamente porre in essere è determinante per la relativa disciplina legale e non da applicare e che in ogni caso avrà vigore in caso di contenzioso, specificatamente in tema di durata ma inevitabilmente anche per quanto attiene alla rinnovazione, al recesso, alla disdetta, all’inadempimento, alla risoluzione, alla sublocazione, alla cessione del contratto, alla prelazione, al riscatto, al rilascio, alle addizioni, ai miglioramenti, alla manutenzione ordinaria e straordinaria, il canone, ecc.