Ecobonus, Sismabonus, Superbonus

In caso di vendita di un immobile sul quale sono stati eseguiti lavori utilizzando bonus fiscali (Ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus, Superbonus, ecc.), nell’atto di compravendita si può stabilire quale parte potrà ancora avvalersi delle detrazioni.

In particolare, le detrazioni residue, non ancora utilizzate, dipendono da quanto concordato nel contratto di trasferimento della proprietà dell’immobile; qualora invece nell’atto non sia prevista alcuna disciplina negoziale, i cosiddetti bonus si trasferiscono automaticamente all’acquirente, seguendo la proprietà dell’immobile per il quale sono stati richiesti.

Se il venditore vuole trattenere per sé i benefici fiscali deve pertanto esplicitamente pattuire col compratore ogni questione, nell’atto di trasferimento immobiliare oppure con una scrittura privata a questo collegata ma sempre con sottoscrizioni autenticate.

Salvo espressi e formali accordi diversi tra le parti, i benefici fiscali residui si trasferiscono quindi automaticamente a chi acquista la proprietà dell’immobile. Il venditore che non ha ceduto, prima della compravendita, il beneficio fiscale, per trattenerlo dopo la vendita, deve inserire nell’atto di trasferimento una specifica clausola espressamente accettata dal compratore.

Tuttavia, se i benefici fiscali sono stati oggetto di cessione del credito o sconto in fattura, regolarmente comunicati all’Agenzia delle Entrate, il beneficio non può essere trasferito al compratore né essere oggetto di patti speciali. In questi casi il passaggio di proprietà dell’immobile non riguarda più il beneficio fiscale ormai già trasferito definitivamente a terzi.

In altre parole, si può sostenere che il beneficio fiscale come di diritti reali è legato e segue l’immobile non la persona che lo ha richiesto, seppur parzialmente ne abbia già usufruito. Salvo diverso accordo al nuovo proprietario spettano le detrazioni per i rimanenti periodi d’imposta successivi, purché, come detto, non vi sia stata cessione del beneficio/credito fiscale o sconto in fattura.

Inoltre, occorre considerare quanto disposto sulla plusvalenza, ovverosia la differenza tra il corrispettivo della vendita e il costo di acquisto o costruzione dell’immobile, ad esempio, in caso di ristrutturazione con il Superbonus 110%, se venduto prima che siano passati 10 anni dalla fine dei lavori, genera una plusvalenza tassabile al 26% (Legge di Bilancio 2024), a meno che l’immobile sia stato ricevuto per successione oppure adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo dal fine lavori alla vendita. Sono pertanto escluse le eredità e le prime case mentre occorre precisare altresì che il costo dei lavori non è deducibile se la vendita avviene entro 5 anni, mentre è parzialmente deducibile al 50% tra i 5 e i 10 anni.

Nel caso in cui invece non si tratti di vendita bensì di scioglimento della comunione, i comproprietari che hanno eseguito lavori edilizi con bonus fiscali ben possono procedere alla divisione della comproprietà, tuttavia, la spettanza delle detrazioni residue segue la proprietà del bene e la sua materiale detenzione, sempre salvo diverso accordo tra le parti. Peraltro, l’atto di divisione non genera plusvalenze tassabili.

Infine, meritano un breve cenno gli effetti di una successione sui benefici fiscali, in caso di decesso del beneficiario e di trasferimento dell’immobile a più coeredi in comproprietà, le detrazioni spettano all’erede che ha la detenzione materiale e diretta dell’immobile.