Tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo
In Italia l’ordinamento disciplina diverse tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo, ognuna con differenti caratteristiche riguardo al canone, alla durata, ai requisiti ed alla tassazione.
La forma più diffusa di locazione immobiliare è quella ad uso abitativo a canone libero, disciplinata dalla legge n. 431/1998. Questo tipo di contratto prevede una durata minima di quattro anni, con rinnovo automatico per ulteriori quattro anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente, salvo disdetta del locatore al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, per motivi specifici tassativamente previsti dalla legge ai sensi dell’art. 3 L. 431/98.
Diversamente il conduttore, maggiormente tutelato dal nostro ordinamento, può decidere di recedere dal contratto in qualsiasi momento, rispettando il termine di preavviso previsto dal contratto oppure dalla legge.
Sul piano fiscale il locatore può scegliere tra tassazione ordinaria IRPEF e cedolare secca al 21%.
Un’altra tipologia di contratto di locazione è definita a canone concordato della durata di 3 anni rinnovabile per ulteriori 2 anni. Il canone dell’affitto non è rimesso alla volontà delle parti, ma viene determinato sulla base di accordi territoriali stipulati tra le associazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini che, nel concordare il canone, devono tenere conto dei parametri stabiliti dagli Accordi Territoriali del Comune di riferimento (es. caratteristiche dell’immobile, zona, servizi presenti… ecc).
Anche in questo caso il mancato rinnovo del locatore alla prima scadenza dei tre anni è sottoposta agli stessi limiti dei contratti a canone libero. Importante sottolineare che non tutti i comuni prevedono la possibilità di stipulare tale tipologia di contratto, occorre quindi verificare se il regolamento comunale lo prevede.
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per tale tipologia di contratto (es. cedolare secca al 10% e sconti IMU) è richiesta l’asseverazione, che è una dichiarazione ufficiale fatta da un’associazione di categoria (es. Sunia, Uppi, Confedilizia, ecc.) che attesta che il contratto di locazione rispetta i criteri previsti dagli accordi territoriali del Comune in cui si trova l’immobile.
Una ulteriore tipologia di contratto prevista per chi necessita di una casa per un breve periodo è il contratto transitorio che va da 1 a 18 mesi, senza rinnovo automatico, la cui durata deve essere coerente con l’esigenza transitoria dichiarata. Deve essere redatto sulla base dei modelli approvati dal D.M. 16 gennaio 2017, adattati agli accordi territoriali e la transitorietà deve essere documentata dal locatore o conduttore dall’esigenza temporanea (es. motivi di lavoro, familiari ecc..), altrimenti il contratto transitorio è nullo e si trasforma automaticamente in contratto 4 + 4.
La tassazione per i contratti di affitto transitorio prevede l’opzione della cedolare secca, con un’imposta sostitutiva unica pari al 21% del canone annuo; inoltre nei comuni ad alta tensione abitativa, individuati dal CIPE il locatore può optare per la cedolare secca al 10% al posto della tassazione ordinaria dell’Irpef a condizione che il contratto sia conforme all’accordo territoriale del comune e che, nelle locazioni transitorie a canone concordato, sia allegata l’attestazione di conformità asseverata rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo (sindacati proprietà o conduttori).
Nei contratti transitorio rientrano i contratti per gli studenti universitari che possono essere stipulati da studenti iscritti a corsi di laurea, master o dottorati in un comune diverso da quello di residenza e hanno una durata da 6 a 36 mesi con rinnovo automatico per lo stesso periodo se lo studente prosegue gli studi.
Il canone non è libero, segue gli accordi territoriali, è quindi calmierato con regime fiscale della cedolare secca al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa e riduzioni IMU. Il contratto può essere stipulato anche con i genitori dello studente, ma deve indicare lo studente come effettivo conduttore.
