La concessione di mutui ipotecari su immobili di provenienza donativa
I vantaggi fiscali della donazione e le questioni sulla provenienza donativa degli immobili
Sebbene la donazione possa risultare vantaggiosa rispetto alla compravendita dal punto di vista fiscale, occorre tenere presente che, da un punto di vista prettamente legale, la provenienza donativa di un immobile può comportare delle “complicazioni”.
Al riguardo, si rende necessaria una premessa in tema di successione ereditaria ed in particolare della cosiddetta successione necessaria dei legittimari.
Orbene, la legge riserva al coniuge, ai discendenti o agli ascendenti, cosiddetti legittimari, una quota di eredità o altri diritti del defunto anche contro la volontà di quest’ultimo, il quale, quindi, non potrebbe disporre del proprio patrimonio con testamento o con donazioni oltre i limiti della quota disponibile, intaccando le quote riservate ai legittimari.
In mancanza di legittimari non vi sono quote riservate ma, in caso contrario, si deve calcolare la quota disponibile di cui sopra. Il calcolo delle quote, tuttavia, è possibile soltanto con riferimento al momento della apertura della successione, quando muore il soggetto interessato, giacché, durante la vita, il patrimonio di chiunque può subire variazioni in ragione del consumo o dell’incremento sempre possibili.
Sia il testamento che le donazioni quindi sono sempre atti validi ed efficaci ma, se al momento della apertura della successione, effettuato il calcolo, risulta leso qualche legittimario, questi potrà agire in giudizio con la cosiddetta azione di riduzione delle donazioni o delle disposizioni del testamento lesive dei suoi diritti.
In particolare, chi non ha figli né coniuge né genitori in vita, non è esente da questioni legate alla legittima, in quanto eventuali eredi dei genitori, potranno domandare la riduzione, poiché la rappresentazione fa subentrare i discendenti nel luogo e nel grado del loro ascendente, in tutti i casi in cui questi non può o non vuole accettare l’eredità. Si evidenzia altresì che la rappresentazione ha luogo, nella linea retta a favore dei discendenti dei figli, anche adottivi, e, nella linea collaterale, a favore dei discendenti dei fratelli e delle sorelle del defunto.
I creditori del defunto invece non possono agire in riduzione se il legittimario avente diritto alla riduzione accetta l’eredità con il beneficio d’inventario.
I legittimari non possono rinunciare all’azione di riduzione finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso ad eventuali donazioni. Peraltro, la riduzione delle donazioni può essere domandata anche dagli eredi dei legittimari nonché dai loro aventi causa (art. 557 Codice Civile). L’azione è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, che decorre dall’apertura della successione.
Il legittimario può pretendere la restituzione del bene donato entro venti anni dalla trascrizione della donazione, pertanto, è il rischio di una possibile azione di riduzione che rende difficile ottenere finanziamenti prestando garanzia con immobili provenienti da una donazione.
Tuttavia, l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti è ormai venuta meno in virtù della recente Legge n. 182 del 2 dicembre 2025 che ha modificato gli articoli 561 e 563 del Codice Civile. Il legittimario leso vanta ora esclusivamente un diritto di credito nei confronti del donatario, che sarà obbligato a compensarlo in denaro, non avendo più il potere di agire contro il terzo acquirente, il cui acquisto è ormai sicuro e definitivo a titolo oneroso.
Nel caso in cui il donatario abbia ceduto l’immobile a titolo gratuito, quindi a sua volta per donazione, il nuovo art. 563 c.c. prevede che il secondo donatario debba compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio conseguito.
La modifica dell’art. 561 c.c. riguarda invece il donatario che abbia concesso un’ipoteca alla banca per ottenere un mutuo, che grazie alla riforma resta valida e non viene più cancellata a seguito dell’azione di riduzione promossa dai legittimari.
La concessione di mutui ipotecari su immobili di provenienza donativa può quindi essere riconsiderata dalle banche.